時隔55個月 再現半數二手房跌價!北京新房價進跌幅前十 一二三線環比漲幅全部回落

來源:中國證券報

在號稱“金九銀十”的10月,70城中50城新房價環比上漲,比9月少了3個。

剛剛,國家統計局公布了10月70個大中城市新建、二手商品住宅價格情況。

70個大中城市新建商品住宅中,房價環比上漲的城市有50個,其中環比漲幅最高的是西寧,漲幅2.8%, 9月環比上漲城市有53個;

10月環比漲幅下跌的城市有17個,9月有12個;

環比漲幅持平的城市有3個,9月為5個。

日前統計局公布的數據顯示,1-10月,商品房銷售面積133251萬平方米,增速今年以來首次由負轉正,同比增長0.1%。

放量、降價還會繼續嗎?是不是到了適合買房的時候?

一二三線城市房價環比漲幅全部回落

國家統計局城市司首席統計師孔鵬表示,10月房地產市場進一步趨穩,價格漲幅有所回落。

數據顯示,4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%,漲幅比上月回落0.3個百分點。其中,北京和廣州分別下降0.2%和0.1%;上海和深圳均上漲0.4%,漲幅比上月分別回落0.1和0.8個百分點。二手住宅銷售價格環比上漲0.1%,漲幅比上月回落0.2個百分點。其中,北京、上海和廣州分別下降0.6%、0.2%和0.1%;深圳上漲1.0%,漲幅比上月回落0.3個百分點。

31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.5%和0.1%,漲幅比上月均回落0.1個百分點。

35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.6%和0.5%,漲幅比上月均回落0.2個百分點。

“總體上看,房價上漲空間不大,呈現小幅降溫態勢。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,從房價指數數據看,10月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比增幅為0.5%,同比增幅為8.0%。其中環比指標相比9月份沒有太多的變動,但從歷史數據看,環比增幅數據確實有所收窄。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,10月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比增幅相比9月,一線和二線城市有所收窄,而三線城市相對持平。說明一二線城市房企正在積極進行降價促銷,推盤供應力度較大。

克而瑞研究中心分析師馬千里認為,10月商品住宅銷售數據表現不錯,累計增速更是由負轉正。不過從房價數據來看,各層級城市房價指數環比增幅均有所回落。這一方面是由于地方調控政策夯實,保障房地產市場價格體系進一步趨穩;另一方面也與企業年底“搶收”,加大營銷力度有關。

諸葛找房數據研究中心表示,“金九銀十”期間,在以價換量策略下單月銷售面積好于去年同期。10月商品房銷售面積14072萬平方米,受企業加速促銷影響,同比微漲1.94%。定金及預收款增長9.4%,個人按揭貸款增長14.1%,銷售回款逐步增加。“金九銀十期間”降價促銷效果顯著,價格有了小幅下跌。

西寧樓價環比領漲

北京新房環比增幅為負

從環比漲幅來看,西寧以2.8%的漲幅領跑,呼和浩特緊隨其后,漲2.4%。排名前十的城市分別為西寧、呼和浩特、南寧、唐山、洛陽、成都、昆明、哈爾濱、長春,沈陽和襄陽并列第十。

而10月的17個新房價格環比下降城市中,跌幅最大的則是濟南和瀘州。作為一線城市的北京也進入了“十大領跌”之列。

嚴躍進表示,這主要是因為,一是西部省會城市的購房政策相對寬松,目前正進入補漲階段。二是此前包括南寧等城市上漲過快,政策開始收緊,所以對比來看,西寧等城市的漲幅會更偏大。

此外,嚴躍進表示,從房價同比上漲的城市名單看,大理是10月份房價指數同比漲幅最大的城市。類似城市房價上漲有幾個因素,包括四季度本身是大理的旅游旺季、昆明購房政策收緊后部分需求外溢到大理等。類似城市的房價上漲,也要求后續繼續出臺調控政策。

來源:國家統計局

從二手房價格來看,據中原地產首席分析師張大偉稱,二手房價格下調城市持續增加,時隔55個月再次半數二手房跌價。從房價調整數量看,二手房下調城市多達35個,相比新建住宅二手房數據更能反映當下市場的實際情況。說明雖然全國市場成交量依然慣性沖高,但以價換量開始出現。

來源:國家統計局

馬千里表示,10月份北京新房價格環比下降0.2%,二手房價格環比下降0.6%,均是一線城市最大降幅。但是從同比表現來看,北京房價同比增長4.3%,在一線城市中僅次于廣州,因此在“穩地價”的目標指引之下,10月份的北京房價回調,其實是情理之中。

而從具體項目備案價格變動來看,10月份北京有22%的項目成交均價降幅超過5%,但成交均價增幅超過5%的項目也有16%。由此來看,本月北京價格的回調并非“普遍微降”,而是在有漲有跌綜合之下計算出的“指數微跌”,故而從個案表現來看,和統計局數據出現較大偏差實屬正常。這也意味著,房產自身品質、區位和配套發展對房價的影響,將遠遠大于市場大行情波動的影響,即對于購房者而言,“選準時機”的重要性將越來越低,而“看準區位、選對項目”將更加重要。

年內房價走勢或延續10月態勢

張大偉表示,出現大部分城市價格下調的主要原因還是持續出臺的政策疊加各種資金的收緊。中原地產研究中心統計數據顯示,10月合計房地產調控高達67次,疊加之前數據,年內高達482次,相比2018年同期上漲超過20%。

“后續如果沒有明顯的信貸變化,預計下調趨勢將在年內持續。預計10月5年期LPR將繼續保持平穩,整體來看,樓市政策依然以穩定為主。”張大偉稱。

馬千里認為,鑒于目前的政策面、供給面、需求面在短期內不會發生明顯改變,在2019年最后的時間里,房價走勢仍會延續10月走勢,保持緩步上漲。具體到城市,預計各城市房價仍能保持環比持平或小幅上漲,但三線城市由于去化壓力相對較大,房價環比漲幅的回落速度或大于一二線城市。

展望2020年,馬千里認為變數比較大,很可能受突發性的市場變化或政策影響。從歷史規律來看,一般年初由于新一年貸款指標發放,資金流動性更強的一線城市表現會稍好一些,但三線城市傳統淡季的影響仍會比較明顯,房價漲幅回落的可能性較高。

嚴躍進預計,明年年初房價數據仍會往下走,也并不意味著房價下跌,但漲幅收窄是可以肯定。從企業心態來講,如果今年銷售任務完成很吃力,明年一定會主動繼續降價促銷,在年初就把業績做上去。而從城市看,目前政策沒有完全放松,市場沒有能夠反彈的空間。

(文章來源:中國證券報)

                
    
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